지금 대한민국 부동산 시장은 우크라이나·러시아 전쟁, 신3고(고금리·고물가·고환율) 현상, 레고랜드 사태 등 누구도 예상치 못한 돌발 악재들의 잇따른 출현으로 깊은 침체의 늪으로 빠져들고 있는 모양새다. 불과 올해 초까지만 해도 저금리 기조에 힘입은 투자 열기로 뜨거웠던 부동산 시장임을 감안하면 놀랍고 당황스럽기까지 하다. 오히려 이제는 부동산 투기 열풍이 아닌 부동산 시장 연착륙을 고민할 때로 보일 정도다. 당연히 부동산을 대하는 사람들의 생각과 행동도 기존과는 사뭇 달라질 수밖에 없는데, 이는 자산가들이라고 별반 다르지 않다. 다만 자산가들의 경우 상대적으로 보통 사람들보다 부동산 투자 경험이 많거나 큰 금액의 부동산을 보유하는 경우가 적지 않다. 부동산 시장 변화에 좀 더 민감한 이유다. 최근 자산가들의 부동산 투자 트렌드를 유형별로 살펴본다.
유형1│가격급락은 자녀들을 위한
부동산증여의 최적 신호
얼마 전 자신 명의로 된 고가의 강남 재건축 아파트 1채를 자녀 2명에게 증여하기로 결심한 다주택자 A씨(남·68세). 최근의 아파트값 급락에 대처한 나름의 해법으로 부동산증여를 선택했다. 일반적으로 자산가들은 자녀들을 위한 부동산증여에 관심이 많다. 물론 이는 증여 이후 시간이 흘러갈수록 부동산가격도 함께 상승할 것이라는 기대감이 존재하기 때문이다. 자산가들이 부동산을 자녀들에게 증여하는 방법은 크게 두 가지다. 하나는 자산가들이 기존부터 소유하고 있던 부동산을 증여하는 방법이고, 다른 하나는 시중에 나와 있는 부동산을 매입해 취득단계에서부터 증여로 이어지게 하는 방법이다.
먼저 기존에 소유하고 있던 부동산을 증여하는 경우는 대개 세금 이슈와 맞물린 다주택자들에게서 흔히 볼 수 있다. 특히 요즘처럼 주택 시장 침체가 확연해 급매물 내지 급급매물 위주로만 거래될 때를 자산가들은 자녀증여를 시도할 수 있는 최적기로 보고 있다. 다음으로 시중에 나와 있는 부동산을 신규로 매입해 취득할 때부터 대출을 끼고 자녀들과 공동 등기(부담부증여)를 하는 경우다. 대개 이 경우 임대수익 창출이 쉽지 않은 아파트나 토지보다는 월세가 담보되는 유망상권 내 상가나 상가 빌딩이 선호된다. 한편 고금리 여파로 작금의 부동산 시장 침체가 생각보다 더 길어질 것이라는 예측성 언론 보도가 잇따라 나오면서 부동산증여를 통해 절세효과는 물론, 온전한 자산 증식 효과를 누리려는 사람들이 늘고 있는 것도 이와 관련 깊다. 부동산 가격급락은 A씨 같은 자산가들에게 자녀들을 위한 부동산증여의 최적 신호가 되고 있다.
유형2│시장위기는 우량부동산을
값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회
강남 요지에만 상가 빌딩 3채를 가지고 있는 B씨(남·70세). 그는 평소 입버릇처럼 “시장위기야말로 우량부동산을 값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회”라고 말하고 다닌다. 실제로 그는 과거 IMF(국제통화기금) 외환위기 때나 글로벌 금융위기 때, 평소 매물로 접하기조차 어려운 우량부동산을 급매물, 경·공매물, 부실채권매물, 대물변제매물, 미분양할인매물, 개인상속매물, 기업구조조정매물이라는 이름으로 접한 경험을 가지고 있다. B씨의 이런 독특한 투자관은 실제 투자 실행으로도 이어졌고, 그때마다 좋은 결과를 가져왔다. 최근 또다시 부동산 시장 침체를 예의주시하고 있는 B씨. 그에게 시장위기는 위협이 아닌 또 다른 기회일 뿐이다.
유형3│지금은 고물가·고금리 시대,
부동산 신축보다는 리모델링
성수동 카페거리와 인접한 곳에 있는 낡고 오래된 2층짜리 단독주택을 소유하고 있는 C씨(46세). 몇 해 전 부친의 사망으로 상속받아 지금껏 거주하고 있던 그녀에게 고민거리가 하나 생겼다. 2030 세대가 즐겨 찾을 만큼 상권이 뛰어난 관계로 해당 단독주택을 허물고 카페용 꼬마빌딩을 신축하고 싶은데, 올해 초 발발한 우크라이나·러시아 전쟁 이후 건축공사비가 천정부지로 올랐기 때문이다. 여기에 고금리 여파로 대출을 많이 받기도 부담스러워져 이제는 건물 신축을 포기해야 할지도 모르는 안타까운 상황에 직면한 것이다. 이에 따라 일생일대의 소원이었던 건물주 카페 사장 자리도 물 건너간 것으로 보였다. 그런데 하늘이 도왔을까. 최근 우연히 알게 된 모 건축업자로부터 리모델링을 제안받게 되면서 마침내 건물주 카페 사장이라는 자신의 꿈을 이룰 수 있게 됐다.
사실 지금껏 접해보지 못했던 신3고 시대에는 기존처럼 현존하는 가치를 매입한 후 그대로 매각하는 단순 부동산 투자방식으로는 더 이상 큰 차익을 남기기 어렵게 됐다. 하지만 부동산을 가공해 고부가가치를 창출하고 훗날 절세 시점과 맞물려 제대로 되판다면 큰돈이 될 수 있다. 다만 최근 신3고 시대의 산물인 고물가 여파로 건축공사비가 급격히 상승한 만큼 나대지 상태에서 신축하기보다는 기존의 노후건물을 온전히 활용해 리모델링하려는 경향이 강해졌다. 주요 도심의 노후화된 건물을 시세보다 싼값에 매입해 리모델링한 후 우량임차인을 유치하고 임대료를 개선해 건물의 가치를 크게 상승시키려는 것이 대표적이다. 건물의 외관을 한껏 멋들어지게 꾸미고 엘리베이터 설치 등 내부 시설을 한층 개선함으로써 임대료와 자산가치 상승을 함께 도모했다는 사례를 이제는 주변에서도 쉽사리 찾을 수 있을 정도다.
유형4│정부 정책의 변화를 주시하고
발 빠르게 대응하기
정부 정책에 대응한 발 빠른 부동산 투자로 큰돈을 벌어왔던 자영업자 D씨(남·55세). 최근 주택 시장 침체와 맞물려 감지되고 있는 정부 정책 변화에 주목하고 있다. 사실 부동산 정책은 경기상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕 정책(부동산 시장 규제 정책)을 써야 할 필요가 생기는 반면, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕 정책(부동산 시장 활성화 정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다. 투자자 입장에서 보면, 정부 정책에 따라 부동산 투자의 향방이 정해질 수 있는 만큼 발표되는 정부 정책을 주시하고 면밀히 분석할 필요가 있다. 이를 통해 새로운 부동산 재테크 기회를 포착할 수 있다. 최근 자산가들이 예의주시하고 있는 부동산 관련 정책으로는 1기 신도시 재건축 특별법 제정을 통한 재건축 시장의 활성화, 주택임대사업자 세제 혜택 완전 부활, 지방자치단체와 연계한 주요 도심지 복합개발사업 등이 있다.
유형5│수익성보다 환금성에 투자하기
최근 지인으로부터 고수익을 담보한다는 생활형 숙박시설 투자를 권유받았던 E씨(51세). 수익성보다는 환금성이 우선이라는 소신에 따라 망설임 없이 거절했다. 부동산 투자를 비롯한 모든 투자에는 ‘고위험·고수익(High-risk High-return)’이라는 대원칙이 깔려있다. 투자에는 반드시 위험이 따르며, 기대하는 수익이 클수록 위험도 그만큼 커지기 마련이라는 뜻이다. 최근 고금리와 맞물려 부동산 시장 침체가 깊어지자 이 틈을 노리고 시중금리보다 더 높은 수익률로 투자자를 현혹하는 사례가 늘고 있다. 하지만 상당수 자산가는 직간접적인 과거의 투자 경험을 상기하며 당장의 눈앞의 이익에 급급해 높은 수익률을 좇기보다는 부동산 역시 언제든지 사고팔 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산에 투자하려는 경향을 보이고 있다.