2017년 이후 다주택자 수 큰 폭 증가
국내 임대주택 수는 전국에 약 153만 가구다(2020년 말 등록 기준). 이 중 아파트는 약 25만 가구로 추산된다. 이보다 앞선 2016년 말 기준으로 보면 주택 재고 총 1988만 가구 중 개인이 보유한 주택은 1759만 가구다. 이 중에서 임대하고 있는 주택은 595만 가구로 추정되며 등록된 임대주택은 79만 가구였다(정부 통계, 2017년 12월 13일 집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록활성화방안 발표 참조). 주택 재고와 임대주택 통계에는 주거용 오피스텔 같은 비주택이 주택으로 포함되어 있고 다가구주택 중 임대하고 있는 가구 수도 포함되어 있기 때문에 실제 재고와는 차이가 있을 수 있다.
등록된 임대주택 수는 그 후에 임대주택 등록 활성화 정책, 주택임대 사업자 등록 의무화 등으로 증가했다가, 등록 임대주택에 대한 혜택 축소로 다시 감소하기도 했다. 2019년 말 기준 누적 임대등록 주택 수는 150만8000 가구다. 해당 통계는 2020년 2월 이후에는 국토교통부 통계에 더 이상 나오지 않아 최근의 수치는 정확히 알기 어렵다. 일부는 혜택 축소 과정에서 임대주택 말소 후 처분하기도 했겠으나, 주택 자가점유율이 큰 폭으로 커지지 않은 것을 보면 등록 여부와 상관없이 자가 거주하지 않고 임대하고 있는 집이 여전히 많은 것으로 추산된다.
한편 한 명의 임대주택 사업자가 여러 채의 주택을 임대하는 경우도 있기 때문에 임대주택으로 등록된 주택 수와는 별개로 몇 명이나 되는지 여부는 사업자 수로 판단해야 한다. 마찬가지로 2016년 말 기준으로는 누적 등록 임대 사업자가 20만2000명이었다. 2019년 말 기준으로는 등록 사업자가 48만1000명을 기록했다. 마찬가지로 2016년 말 당시에 국토교통부가 추산한 실제 임대하고 있는 주택 수가 595만 가구였다는 점을 고려하면 실제 주택을 임대하고 있는 사람 수는 당연히 더 많을 것으로 예상할 수 있다. 즉 공식통계에서 2주택자 또는 다주택자보다 더 많은 수의 다주택자가 존재한다. 이 사람 중 일부는 상속이 일어나기 전에 미리 주택을 정리하는 경우도 있겠지만 그러지 못한 경우도 많을 것이다.
다주택 정리 못 하고 상속된다면
결과적으로 상속 시점에 자녀들에게 2채 이상을 물려주는 사람들도 과거나 지금보다 더 많아질 수 있다. 문제는 그걸 물려받게 되는 자녀들의 세금 문제다. 주택 가격의 급격한 상승 때문에 세금 특히 양도세가 아주 복잡해졌기 때문이다. 특히 상속으로 인한 다주택의 경우에는 생각보다 많은 문제에 봉착할 수 있다.
상속 전에 보유하고 있던 집 1채(‘일반주택’이라 한다)와 상속주택 1채를 가진 경우에는 별도 가구인 자녀가 상속을 받는 등 요건을 갖추고 2년 이상 보유 등 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 팔 때 해당 상속주택은 주택 수에 포함하지 않고 없는 것으로 본다. 즉 양도 시점에 2채이지만 이상 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또한 일반주택이 아니라 상속으로 취득한 집을 먼저 파는 경우에도 상속개시일(피상속인이 사망한 날을 말한다)로부터 5년이 지나기 전이라면 다주택에 대한 양도세 중과세를 적용하지 않는다. 즉 이 경우 상속주택은 일반세율로 과세된다. 상속이라는 불가피한 취득 경위를 감안하여 인정되는 세법상의 배려다. 그리고 상속인, 즉 자녀가 여러 명인 경우 대개 상속된 주택은 자녀들 간에 지분으로 상속된다. 이때 상속주택을 여러 명이 지분으로 가지고 있기 때문에 양도세에서 주택 수를 판단할 때 누구의 집으로 봐야 할지 문제다. 이 경우 지분이 가장 큰 사람의 집으로 본다. 그리고 지분이 같을 경우 해당 주택에 거주한 사람, 거주한 사람이 없거나 여러 명인 경우 연장자의 집으로 본다. 반대로 그 사람을 제외한 나머지 소수지분자는 상속주택의 지분이 있지만 없는 것으로 본다. 그리고 소수지분 상속주택은 양도세를 중과세하지 않는다.
그런데 이러한 배려가 매번 적용되는 것은 아니다. 예를 들어 돌아가신 부모가 다주택자라면 문제가 복잡해진다. 소수지분에 해당하는 경우라도 상속주택에 대한 특례가 상속된 모든 집에 인정되는 것이 아니기 때문이다. 즉 피상속인이 여러 채의 집을 상속한 경우 양도세에서 일반주택 비과세 특례를 인정받을 수 있는 집은 그중 1채다. 이때 여러 채의 상속주택 중 특례가 인정되는 상속주택은 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 집, 소유 기간이 같은 경우 거주 기간이 가장 긴 집, 거주한 기간도 같다면 사망 당시 거주한 집, 사망 당시 거주한 집이 없을 때는 기준시가가 가장 큰 집의 순서로 정한다. 어떻게 한 사람이 소유하고 있는 여러 채의 집이 소유 기간이 같을 수 있을까. 토지 소유자가 토지 위에 다세대주택을 짓는 경우를 생각하면 된다. 단독주택을 소유한 사람이 허물고 다세대주택을 짓는 경우도 마찬가지다. 다세대주택 신축 후 분양하지 않고 계속 소유한 경우는 의외로 많다. 소유한 기간과 거주한 기간이 모두 같은 경우는 어떨까. 대개 다세대주택을 짓고 거기서 거주한 바는 없는 경우가 여기에 해당한다. 결국 이런 경우엔 기준시가가 큰 집을 특례 대상 상속주택으로 보고 나머지 주택은 상속된 주택이지만 특례 대상 주택은 아니게 된다.
일반주택 양도 시 상속주택을 제외해주는 상속주택 특례를 받을 수 있는 집은 앞의 기준에 의한 1채뿐이다. 그리고 소수지분인 상속주택으로 중과세에서 제외해주는 것도 역시 같은 기준에 의한 1채뿐이다. 따라서 여러 채의 집이 상속된 경우 앞 기준에 의한 선순위 1채를 제외한 다른 상속주택의 경우에는 소수지분이라도 자녀의 일반주택 양도 시 상속주택을 제외하는 비과세특례는 받지 못한다. 즉 선순위 상속주택이 아닌 다른 집의 소수지분을 상속받은 자녀는 일반주택 비과세 특례를 받을 수 없다. 다만 소수지분인 상속주택 그 자체를 양도할 때는 앞의 선순위 상속주택이 아닌 다른 상속주택이라도 사망한 날로부터 5년이 지나지 않았다면 중과세율이 적용되지 않는다. 그런데 잠시 동안이지만 주의할 점이 있었다. 2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일까지는 특례 대상이 아닌 상속주택의 소수지분이라면 그 집을 양도하고 나서 다시 본인 소유 1주택을 양도할 때 2년 이상 추가로 보유(거주 요건이 있는 경우 거주포함)해야 비과세 혜택을 받을 수 있었기 때문이다. 다만 해당 규정은 2022년 5월 10일을 기준으로 폐지되어 지금은 적용하지 않는다(22.5.9 기획재정부 보도자료 참조). 1가구 1주택 비과세에서 적용되던 보유∙거주 재기산제도를 폐지한 것이다.
어떻게 해야 하나
결과적으로 부모로부터 여러 채의 집을 상속받는 경우 자녀들 혹은 배우자와 자녀들 사이에 상속재산의 협의분할을 어떻게 할지가 매우 중요하다. 게다가 취득세나 종부세 계산 시에는 양도세에서의 기준과 또 다르기 때문에 더욱 그렇다. 취득세에서는 상속개시일로부터 5년간은 주택 수에 포함하지 않는다. 그리고 종부세에서는 상속을 원인으로 취득한 주택은 주택 수 계산에서 일정 기간 제외한다. 제외되는 기간은 수도권과 광역시(광역시 군지역 제외, 울산광역시 울주군, 대구광역시 달성군 같은 지역을 말한다), 세종시(읍·면 지역 제외, 세종시 조치원읍, 조치원면 등 같은 지역을 말한다)에서는 2년간, 그 밖의 지역은 3년간이다. 이 기간 이후엔 상속주택이라도 종부세 주택 수에 포함된다. 다만 2023년 세제개편안에 따라 개편안이 통과된다면 종부세에서도 5년간은 합산과세하지 않을 수 있다. 그리고 지분상속의 경우 40% 이하의 소액지분인 상속주택이거나 저가주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)인 경우 기간 제한 없이 종부세 주택 수에서 제외될 것으로 보인다(2023년 세제개편안에 포함, 8월 임시국회에서 의원입법방식으로 추진 예정). 물론 이번 개편안의 경우엔 국회에서의 개정 여부도 잘 확인해야 한다. 어쨌든 상속재산의 협의분할은 일정 기간 내에는 재협의분할하는 것도 가능하지만 기왕이면 애초에 나눌 때부터 이러한 요소를 잘 살피는 것이 좋다.