부동산을 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 대표적인 방법으로 법원경매가 있다. 이를 반영하듯 전국의 법원경매장은 부동산 재테크로 돈 벌려고 모여든 사람들로 늘 인산인해를 이룬다. 부동산 재테크를 위해 법원경매장에 사람들이 모여드는 것이다. 경매를 통해 부동산 재테크를 시작하는 20~30대 젊은층, 경기불황으로 얇아진 월급봉투 탓에 부수입을 찾아 나선 40대 직장인, 부업으로 경매를 선택한 전업주부, 퇴직 후 제2의 인생을 꿈꾸며 경매시장에 뛰어든 50~60대 은퇴층은 물론, 전세난에 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에 이르기까지 그야말로 각양각색이다.
법원경매장에 등장하는 부동산은 매달 전국적으로 1만~1만2000여 건에 달한다. 보통 2000~2500여 건의 아파트와 1500~2000여 건의 다세대주택⋅연립주택 그리고 500~1000여 건의 단독주택⋅다가구주택, 1500~2000여 건의 상가⋅오피스텔⋅근린시설, 4500여 건의 토지 등으로 구성된다. 경기불황 및 부동산시장 침체 여부에 따라 매물의 유형 및 수량이 다소 변동될 뿐 경매법정으로의 유입은 꾸준한 편이다. 실제로 최근 경매법정에 들어오는 입찰 예정 물건들을 살펴보면, 아파트 같은 주거용부동산보다는 상가나 근린생활시설⋅오피스텔 같은 상업용 부동산의 증가세가 눈에 띄는데, 이는 코로나19 사태와 우크라이나⋅러시아 전쟁 여파로 경기불황이 장기화하고 있는 것과 관련 깊어 보인다.
부동산 경매를 통한 재테크 장점은 시세보다 값싸게 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 이 점은 분명코 부동산 경매 재테크가 우리에게 제공하는 실(實)이다. 하지만 현실 속에서는 그리 녹록지 않다. 입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 있고, 권리분석을 소홀히 해 예상치 못한 손해를 보는 경우도 있으며, 또 입찰 금액을 잘못 표기해 입찰 보증금을 포기하는 경우 역시 적지 않기 때문이다. 특히 충분한 실전 경험과 지식 습득 과정 없이 무모한 대박을 꿈꾸며 성급하게 뛰어든 초보 입찰자의 경우 투자 실패로 이어지는 경우가 적지 않다. 이런 점은 부동산 경매 재테크의 허(虛)일 뿐이다. 이와 관련, 부동산 경매 투자 시 알아두면 유용한 투자 팁 몇 가지를 소개하고자 한다.
첫째, 부동산 경매도 타이밍이다. ‘재테크 성패는 타이밍’이라는 말이 있다. 모든 투자의 핵심은 기회를 얻기 위한 시간과의 싸움에서 승리하는 것이며, 우리는 이것을 ‘타이밍’이라고 부른다. 부동산 경매에 투자할 때도 마찬가지다. 흔히 경매지표를 부동산시장의 선행지표라고 말한다. 부동산 경매를 통해 부동산시장의 추이를 예측할 수 있다는 말이다. 그런데 얼마 전 법원경매업체 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2022년 7월 경매동향보고서’에 따르면, 서울 아파트 낙찰률이 26.6%로 전월 56.1%보다 29.5%포인트가 하락한 것으로 나오는데, 지난 2008년 12월 22.5%를 기록한 이후 13년 7개월 만에 가장 낮은 수치라고 한다. 이는 경매 투자자들이 향후 주택시장의 추가적 하락세를 예상하고 입찰을 꺼려하기 때문으로 풀이된다. 입찰 타이밍을 잘못 잡아 시세보다 비싸게 사들이는 어리석음은 피해야 하겠다.
둘째, 감정 가격을 맹신하지 말라. 경매법원은 채권자의 경매 신청에 따른 입찰에 앞서 대상 부동산의 적정 가격을 산정하기 위해 감정평가업체에 가격 산정을 의뢰한다. 이때 경매사건이 접수되고 입찰이 시작되기까지 짧게는 6개월에서 많게는 1년 정도의 시간이 소요된다. 문제는 감정평가 시점과 입찰 시점 간의 시간적 차이로 인해 시세 변동 가능성이 크다는 점이다. 만일 시세가 하락하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 고점일 가능성이 큰 반면, 시세가 상승하고 있는 시점이라면 감정평가 가격은 단기 저점일 가능성이 크다. 입찰 가격 결정 시 이점을 결코 간과해서는 안 될 것이다.
셋째, 입찰 현장의 분위기에 휩쓸리지 말라. 입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸려 자신도 모르게 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 적지 않다. 실제로 경매현장은 투자자 외에도 구경꾼(모의투자자 및 참관자)들로 늘 북새통이다. 최고가 매수인으로 인정받는 기쁨은 잠시일 뿐 시세보다 비싼 가격에 낙찰받았음을 뒤늦게 깨달았을 때는 땅을 치고 후회해도 소용없는 일이다. 대개 부동산시장이 상승기일 때 많이 나타나는 현상인데, 입찰자 간의 지나친 경쟁심, 낙찰에 대한 과도한 집착 등이 주된 원인이다. 초특급 개발 이슈가 발표된 직후의 토지 경매, 3억원대 이하의 소형아파트나 오피스텔 경매, 인기 재건축단지 아파트 경매 등에서 종종 볼 수 있다.
넷째, 입찰 법원에서는 사소한 실수에도 주의하라. 실제로 경매법정에서 입찰 금액을 잘못 기재하는 실수로 입찰 보증금(최저 매각가의 10%, 재경매는 20%)을 날리는 사례가 적지 않다. 대개 금액 단위를 과하게 잘못 기재한 경우가 많은데, 일례로 초보 입찰자의 경우 종종 입찰 표상 가격란에 ‘0’을 하나 더 붙여 쓰는 바람에 고가낙찰 해프닝을 가져오기도 한다. 사소한 실수로 여길 수도 있지만, 종국에는 입찰 포기로 입찰 보증금을 모두 날리는 참담한 결과로 이어질 수 있음을 명심해야 한다. 그 밖에 사건 번호, 이름, 주민등록번호 등을 잘못 기재하거나 입찰 보증금을 부족하게 넣을 경우에도 입찰 자격이 취소됨을 기억할 필요가 있다.
다섯째, 현장답사와 권리분석에 충실하라. 부동산 경매 투자에서 현장답사와 권리분석만큼 중요한 것은 없다. 입찰에 앞서 부동산 등기부등본을 중심으로 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 각종 공부 등을 통해 권리상의 하자 관계, 낙찰자(투자자)가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 철저한 현장답사를 통한 유치권의 존재 여부 등을 확인함으로써 예상치 못한 손해는 미연에 방지해야 한다.
끝으로, 명도까지 고려하라. 부동산 경매를 통한 재테크의 출발점이 입찰이라면 종착점은 임차인 등 점유자에 대한 명도다. 법원경매에서 명도란 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 것을 말하는데, 여기에는 인도명령과 강제집행이라는 두 가지 방법이 있다. 인도명령은 낙찰자가 잔금을 납부한 후 6개월 내에 채무자나 임차인 등 부동산 점유자에 대해 신청하는 명도 절차를 말한다. 실무에서는 인도명령신청과 동시에 점유이전금지가처분을 함께 신청한다. 만일 인도명령이 내려졌음에도 상대방(점유자)이 이를 거부할 경우 낙찰자는 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 인도명령과 강제집행까지 가기보다는 점유자와 원만한 타협을 통해 명도에 합의하는 것이 낙찰자에게 보다 유리할 때가 많다. 낙찰자는 점유자에게 통상적인 이사 비용을 제공하되 강제집행 시 소요되는 비용의 범위 내에서 해결하는 게 좋다. 부동산 경매 투자의 유종의 미가 원활한 명도에 달려있음을 기억하자.