정부는 7월 21일 ‘2022년 세법 개편안’을 발표했다. 대부분은 종합부동산세(이하 종부세) 관련 내용이다. 그동안의 일그러진 방향성을 되돌리는 정상화 과정이다. 전반적인 내용을 분석하고 시장에 미치는 영향 등 시사점과 대응 방안을 살펴보자.
우선 정부가 상반기에 개선한 제도들이다. 첫째, 다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제다. 2023년 5월 9일까지 조정대상지역 2주택자(기본세율 + 20%), 3주택자 이상(기본세율 + 30%)에 부과되는 중과를 유예했다. 지금 당장은 다주택자의 매도를 유도하기 위한 차원이지만, 차후에는 중과 자체를 폐지해야 한다. 현재 부과되는 소득세 기본세율(6~ 45%)과 지방소득세(기본세율의 10%)를 합치면 세율이 너무 높다. 전 세계적으로도 최상위권 수준이다. 이미 충분히 과세하고 있는 셈이다. 특히 장기보유특별공제(정상가격 상승분) 배제는 재산권 침해 소지가 크다. 이 제도는 유예 연장을 거쳐 궁극적으로 폐지가 답이다.
둘째, 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지다. 다주택 상태에서 최종 1주택이 된 경우 2년 보유 후 매도해야 비과세 혜택을 준다는 내용이다. 역시 재산권 행사를 지나치게 제약하는 경우다. 이제 다주택자는 모든 주택을 짧은 시차를 두고 매도해 똘똘한 한 채로 갈아탈 수 있게 됐다.
셋째, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 완화했다. 조정대상지역에서 처분시한을 1년에서 2년으로 확대하고, 가구 전입 요건도 폐지했다. 비조정대상지역은 처분시한 3년 그대로다. 1년이라는 시간은 세입자 등 여러 조건을 고려할 때 짧은 기간이다. 종전 수준으로 되돌렸다는 차원에서 바람직하다.
이번 세제 개편안의 핵심은 비합리적인 종부세 개선이다. 그동안 과도하게 뒤틀리고 왜곡된 측면이 많았다. 첫째는 주택분 종부세 세율 및 세 부담 상한 조정이다. 가장 중요한 것은 과세 기준 변경이다. 종전 ‘주택 수’ 기준으로 차등 과세하던 것을 주택 ‘총가액’ 기준 과세로 전환했다. 그동안 주택 수를 기준으로 다주택자에게 사실상 징벌적(?) 세금을 부과하던 것을 합리적으로 개선한 것이다. 상대적으로 가격이 낮은 다주택 소유자는 주택 수를 기준으로 하다 보니, 합계액은 강남 등 고가주택 한 채 가격에도 못 미치는데도 불구하고 고율의 세금을 부담하는 억울한 사례가 많았다. 특히 부모나 자녀가 거주하거나, 농촌(고향)에 있는 주택, 지방 등 근무 편의상 불가피한 경우 등 대부분이 구제된다.
종부세율은 2020년 대비 2021년은 다주택자 두 배가량, 일반은 0.2%포인트 내외가 올랐는데, 2020년 일반에 적용하던 수준의 세율로 표(61쪽)와 같이 단일화했다. 1년 만에 지나칠 정도로 과도하게 오른 부분을 원점 이하로 되돌렸다. 법인도 일반과 다주택을 묻지 않고 2.7% 단일세율로 개정했다. 세 부담 상한은 전년 대비 최고 인상 가능한 부분을 말하는데 150%로 역시 단일화했다. 여기에 종전에 발표한 공정시장가액비율 인하(100→60%)까지 적용하면, 2022년 다주택 종부세는 전년(2021년) 대비 대략 60~70% 정도 감소할 것으로 추정된다. 문제는 이렇게 낮아지면 보유의 부담이 크지 않아 집을 팔지 않을 수도 있다는 것이다. 또한 다시 한번 세금 인하를 기회로 주택을 투기 대상으로 삼을 여지도 있다. 이때는 별도의 방법으로 대응해야 한다. 아무튼 비정상적인 세율 등을 합리적인 수준으로 개선했다는 차원에서 의미가 크다. 물론 종부세를 세입자에게 하향 전가하려는 경향도 줄어들 수 있다.
둘째, 주택분 종부세 기본공제 금액을 상향했다. 다주택은 현행 6억원에서 9억원으로 올렸으며, 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로 상향했다. 둘 다 2023년부터 적용한다. 1주택자에 한해 2022년 1년간 한시적으로 추가 특별공제 3억원을 더해 14억원을 공제한다. 또한 고령자와 장기보유자는 60세 이상 또는 5년 이상 보유, 1가구 1주택자, 총급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하), 종부세 100만원 초과의 경우에는 상속·증여·양도 시점까지 종부세 납부를 유예할 수 있다. 다주택 기본공제는 2006년 이후 변동이 없었던 점을 고려, 그동안의 공시가격 상승률 등을 반영한 결과다. 이렇게 장기간 기본공제액이 과거에 머물러 있는 경우 현실화가 필요하다. 일례로 양도소득세 기본공제 연간 250만원은 지나칠 정도로 장기간 변동이 없다. 이유는 금액이 워낙 적어 누구도 관심이 없다 보니 시대(?)를 뛰어넘어 고정된 안타까운 사례다. 여기서 1주택자의 종부세 기본공제 12억원은 양도소득세 고가주택 기준과 통일한다는 의도다. 하지만 종부세 12억원은 공시가격이며, 양도세는 실거래가(약 17억원)라는 측면에서 숫자는 같아도 다른 개념이다.
셋째, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택에 대해서는 1가구 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외한다. 물론 과세표준에는 합산하여 과세한다. 그동안 종부세 납부자가 억울하게 생각하는 사례다. 같은 국세인 양도세 기준과도 맞지 않았다. 이제라도 개정돼 천만다행이다. 일시적 2주택은 양도세는 물론 취득세에서도 같은 혜택을 받는다. 상속주택은 일단 가액과 지분에 상관없이 5년간 적용된다. 그 이상의 기간은 가액 요건 또는 소액 지분을 내야 한다. 특히 지방 저가주택에 대한 예외는 지난 대선 때 부각되었는데, 농어촌 등 지역경제 활성화 차원에서 바람직하다. 유사한 사례가 양도세 예외가 적용되는 농어촌주택이다. 해당 농어촌주택도 이번 개편에서 공시가격 2억원에서 3억원(한옥 4억원)으로 상향했다. 기본적으로 수도권(연천군, 옹진군 예외)과 도시 지역(인구 20만 명 이하 도시 예외)을 제외한 읍·면 지역의 주택이다. 일반주택 보유 후 추가로 매입해야 해당한다. 연접된 시·군과 토지거래허가구역, 관광단지, 투기지역, 조정대상지역은 해당되지 않는다. 반면, 종부세는 그 범위를 수도권 읍·면지역까지 폭넓게 인정한다는 측면에서 다르다. 즉 수도권 외곽 지역 주택도 포함될 수 있어 주말주택 등 예외가 생긴 것은 다행스러운 일이다.
이 밖에도 주택임대소득 과세 시 1주택자의 고가주택 기준을 종부세와 동일하게 9억원에서 12억원으로 인상했다. 일련의 기준을 일치시키려는 차원이다. 또한 주택 등록임대사업자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)인 6억원 이하 주택을 임대하면서 임대료를 연 5% 이내로 인상한 경우, 해당 임대소득에 대한 소득세와 법인세를 감면하는 적용기한을 2025년까지 3년 연장했다. 이런 일련의 세제 개편은 정부 안이므로 국회를 통과해 법 개정이 이뤄져야 완성된다. 국회의 여야 논의과정에서 변동이 생길 수 있다. 하지만, 대원칙은 정상화 차원의 개선이므로 변동이 없기를 기대한다. 오히려 미진한 주택 등록임대사업자 등에 대한 적극적인 개선도 필요하다. 임대차 시장의 불안을 사전에 대비하기 위함이다.