영화관은 코로나19로 인해크게 타격을 입은 분야 중 하나다. 사진 연합뉴스
영화관은 코로나19로 인해크게 타격을 입은 분야 중 하나다. 사진 연합뉴스

코로나19가 영화계에 남긴 상처는 컸다. 봉준호 감독의 작품 ‘기생충’이 전 세계를 휩쓴 직후라 그 상처는 더욱 뚜렷했다. 2020년 초부터 극장 침체기가 시작되더니 ‘사회적 거리 두기 2.5단계’는 직격탄이 됐다. 오후 9시 이후 영화관 이용 불가, 띄어 앉기, 취식 제한 등으로 빈사 상태나 다름없었다. 손익분기점 돌파가 어려워지자 작품들은 잇따라 극장을 외면하고 스트리밍 서비스로 옮겨갔다. 관객이 줄어드니 작품이 없고, 작품이 없으니 관객이 줄어드는 지독한 ‘악순환’에 빠졌다.

그러다 보니 ‘고정 지출’은 크고 작은 분쟁의 씨앗이 됐다. 코로나19를 예측할 수 없던 상황에서 이뤄진 계약에 근거했기 때문에 당사자들의 입장이 첨예하게 갈렸다. 영화관들은 극심한 매출 부진 여파로 다수 직원을 집으로 보내야만 했다. 특히 임대료 분쟁은 업종을 막론하고 불거졌는데, ‘대기업이 운영하는 영화관’도 예외가 아니었다. 장기 임대차계약을 하는 영화관 특성상 계약 내용을 쉽게 바꿀 수 없기 때문이었다.

이처럼 영화 산업을 둘러싸고 크고 작은 분쟁이 생긴 지 3년여 만인 지난 7월, 임대료 분쟁과 관련한 첫 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사합의25부(부장판사 송승우)가 ‘코로나19 등 불가항력으로 피해를 본 영화관에 건물주가 임대료 일부를 감액해야 한다’는 판단을 내놓은 것이다. 소송을 이끈 이재근(사법연수원 28기) 법무법인 율촌 변호사는 “임차인이 대기업이어도 임대인과 ‘상생’이 필요하다는 의미”라고 했다. 이 판결은 영화관 업종에서 감액이 인정된 첫 사례로, 현재 진행 중인 다른 유사 분쟁에도 영향을 미칠 전망이다.


“대기업도 예외 아냐”⋯소송으로 번진 임대료 분쟁

국내 멀티플렉스 영화관을 운영하는 CGV도 예외는 아니었다. CGV의 A지점은 3년간 수십억원 적자에 시달린 끝에 소송을 냈다. A지점은 해당 건물주와 2017년부터 2037년까지 임대한다는 임대차계약을 맺었다. 통상적으로 음향 시설이나 스크린, 좌석 등을 갖춘 영화관 인테리어는 일반 사무실과는 확연히 다르다는 점에서 장기 임대차계약을 체결한다. 당시 양측은 물가 상승률 등을 반영해 연 1~2%씩 임대료를 올리기로 합의했다.

이후 2020년 초 코로나19가 확산하자 A지점에 심각한 타격이 왔다. 당시 정부는 영화관에 대해 전부 또는 일부 휴관, 좌석 띄어 앉기, 5인 이상 예매 제한 등의 조치를 시행했다. 그러자 월평균 관객 수, 매출 등이 코로나19 이전 대비 최고 80% 급감한 것이다. 재무제표에 따르면, 영업이익이 코로나19 전인 2019년 약 75억원에서 2020년 약 마이너스 20억원으로 적자 전환했다. 지난해에는 약 마이너스 16억원으로 영업 적자 폭이 줄긴 했지만 여전히 힘든 상황이다.

건물주와 각종 임대료 감액·유예 등의 합의를 했음에도 손실이 계속되자 A지점은 ‘차임증감청구권(임대료를 깎아 달라고 요청할 수 있는 권리)’을 행사했다. 이는 민법 628조에 규정된 내용이다. 해당 조항은 ‘임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에 당사자는 장래에 대한 차임 증감을 청구할 수 있다’고 규정한다. 하지만 건물주(법무법인 세종 대리)는 이에 불응해 소송을 냈다. 법에 따라 임대료 감액이 청구됐다는 이유에서다.

 

율촌, 사드 피해 면세점 사례부터 찾았다

이 사건은 로펌 몇 군데를 떠돌았다. 원고가 대기업이고, 민법 628조와 관련해 기각된 사례가 많아 어려운 소송으로 분류된 탓이었다. 사건을 수임한 율촌 소송수행팀(팀장 이재근 변호사)은 우선 ‘사드(THAAD·고고도미사일방어체계) 사태 당시 청주공항 면세점 사례’ 분석에 나섰다.

체납액이 25억원 이상인 청주공항 임대 면세점들이 한국공항공사를 상대로 낸 소송의 항소심에서 서울고법 민사6부(당시 부장판사 이정석)는 2019년 임대료 50~60%를 감액해야 한다고 판결했다. 재판부는 “종래의 임대료를 고수하는 것은 정의와 형평에 어긋나 부당한 경우에 해당한다”고 판시했다. 사드 보복 여파로 2017년 3월부터 시행된 한국행 단체여행 금지 등의 조치로 인해 국제선 운항편·여객 수가 급감했고, 면세점이 피해를 봤다는 것을 인정한 것이다.

이 변호사는 “판례에 따라 (이 사건도) 민법 628조가 엄연히 살아있는 조항이라고 판단해 이 사건을 수임했다”며 “청주공항의 경우 1~2년 단위 단기 계약을 하기 때문에 장기 계약 특성이 있는 영화관 업종에 해당 판례를 적용하기 위해 고민했다”고 말했다. 영화관의 경우 △시설 설치 비용 △임대차 계약 방식 △한곳에 다수가 밀집해야 하는 점이 면세점의 특성과는 다르기 때문이다.

율촌의 선택은 ‘업종’이었다. ‘코로나19 사태로 타격을 가장 심하게 입은 업종’이 영화관이란 점을 입증하고자 한 것이다. 각종 데이터 비교 시점은 코로나19 이전인 2018년, 2019년과 2020년, 2021년으로 했다. 그 결과 매출액·관람객 80% 급감, 대규모 영업이익 감소, 대규모 인원 감축 등이 수치로 나타났다. 이 변호사는 “실제 이 정도일 줄은 몰랐다”며 “A지점의 매출이 한 달 임대료보다 낮은 사례도 있어, 지속적인 운영이 불가능하다는 점을 강조했다”고 설명했다.

이 밖에도 이런 상황이 ‘사정 변경’에 해당한다는 점도 설명했다. 민법 628조에 근거해서다. 사정 변경의 원칙은 계약 내용을 지킬 수 없는 상황에서, 이를 그대로 유지하는 게 부당하다고 인정될 경우, 계약을 해제하거나 수정할 수 있다는 뜻이다.

물론 재판 과정에서는 “대기업이 이 정도 경기 변동으로 임대인에게 책임을 전가하는 것 아니냐”는 반박도 있었다. 이 변호사는 “코로나19 사태는 영화 업계에 경기 변동과는 비교할 수 없는 전대미문의 사정 변경으로 ‘사정 변경의 원칙’이 적용돼야 할 사례”라며 “이미 2년간 본사가 3000억원이 넘는 적자를 봤고, 적자가 계속될 경우 고용 등 연쇄 부작용이 생긴다는 점을 재판부에 피력했다”고 했다.


법원 “임대인의 고통 분담, 상생에 도움”

재판부는 율촌의 주장을 받아들였다. “차임을 20% 감액하는 것이 상당하다”고 판시한 것이다. 경제 사정 변동 등이 있음에도 기존 임대료를 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나 부당한 경우가 될 때 비로소 차임증감청구권을 인정할 수 있다는 대법원 판례를 인용했다.

재판부는 “임대차 특성상 계약 관계가 지속하는 동안 애초 약정했던 내용이 현실과 동떨어질 수 있다”며 “대법 판례는 기존 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 계약 내용 수정을 허용하는 ‘사정 변경 원칙’을 입법화한 것”이라고 설명했다. 불확실성을 감수하더라도 이 사건 계약상 임대료를 유지하는 것은 부당하다는 취지다.

그 근거로 △임대료가 관객 수 통계와 향후 예상 매출액, 인근 시세 등을 종합해 결정되는 점 △코로나19 대유행 등을 예측할 수 없던 점 △영화관에 대해 다수의 방역 조치가 시행된 점 △매출액, 영업이익, 월평균 관객 수가 감소한 점 △다른 영화관의 경우 임대료가 20~30% 감액된 점 △영화관 운영 비용에는 변동이 없던 점 등을 제시했다.

이 변호사는 “특수한 상황에서 대기업이든 중·소상공인이든 법원이 개입해 적정 규모의 감액을 인정하는 것이 정의와 형평에 부합한다는 법리를 이끈 데 의의가 있다”며 “사법부에서도 임대인의 고통 분담이 ‘상생’에 도움 될 것이란 공감대가 형성됐다고 볼 수 있다”고 했다. 이어 “이를 계기로 유사 업종에서도 차임 감액 합의가 활발히 이뤄지길 바란다”고 덧붙였다.

김지환 조선비즈 기자

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