이동현 단국대 도시지역계획학 박사, 부동산건설대학원 외래 교수
이동현
단국대 도시지역계획학 박사, 부동산건설대학원 외래 교수

부동산 투자로 자산을 늘리고 싶다면 ‘돈 먹는 부동산’과 ‘돈 되는 부동산’을 구분할 줄 알아야 한다. 돈 먹는 부동산이란 소유자가 부동산을 보유함으로써 금전적 이득을 얻기는커녕 오히려 유무형의 손실을 볼 수 있는 부동산을 말한다. 반면, 돈 되는 부동산은 사용자에게 만족도를 제공함으로써 소유자에게 정기적으로 금전적 이득을 안겨 주거나 소유자가 매각을 원할 때 차익을 안겨 줄 수 있는 부동산을 말한다.

부동산 시장이 호황기(강세장)일 때보다는 불황기(약세장)일 때 돈 먹는 부동산과 돈 되는 부동산의 구별이 확연해진다. 불황기에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 것은 ‘제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다’는 소리로 들리는 반면, 돈 되는 부동산을 보유하고 있거나 투자하고 있다는 말은 부자가 되는 길로 걸어가고 있다는 말로 들린다. 다만 돈 먹는 부동산과 돈 되는 부동산을 구분할 때 획일적인 잣대를 들이대기보다는 소유자 개개인의 사정은 물론 시장의 상황에 맞춰 다소 상대적인 시각으로 바라보는 게 좋겠다. 좀 더 구체적으로 알아보자.


차라리 손절이 나은 ‘돈 먹는 부동산’

먼저 돈 먹는 부동산이다. 첫째, 주거용 부동산 중에서는 나 홀로 빌라와 다세대·연립주택, 마을버스를 이용해야만 출퇴근이 가능한 비역세권 아파트, 전용면적 135㎡ 이상의 대형 아파트, 지나치게 관리비 부담이 큰 고급 주택, 노후화된 주상복합 아파트, 도심지와 멀리 떨어진 전원주택 및 별장 등이 여기에 해당한다.

이 부동산들의 공통점은 대체로 경기 불황에 민감하면서 매매 수요가 현저히 감소하는 추세를 보이고 있다는 것이다. 대한민국 경제가 저성장 기조로 굳어 가고 있는 가운데, 인구 고령화 및 가구 분화로 대형 고급 주택의 구매 수요가 급감하고 있는 반면, 직주근접형 소형 주택 위주로 수요 쏠림 현상이 심화하고 있기 때문이다.

게다가 주상복합 아파트의 경우 건물 노후화 여파로 감가가 빠르게 진행된다는 특성이 있으며, 일반 아파트에 비해 상대적으로 낮은 전용률과 비싼 관리비를 안고 가야 한다는 점도 적지 않은 부담 요인이다. 돈 먹는 부동산에서 쉽사리 벗어날 기미가 보이지 않는다는 얘기다.

잘 몰라서 혹은 피치 못할 사정으로 해당 부동산을 보유하고 있는 소유자라면 이제라도 과감하게 처분하거나 빠르게 갈아탈 필요가 있다. 만약 이 부동산들에 신규 투자할 의향이 있는 투자자라면 매각하고 싶을 때 제값을 받고 쉽게 나올 수 없는 구조, 즉 환금성에 취약한 부동산이라는 점은 꼭 짚고 갈 필요가 있다.

둘째, 수익용 부동산 중에서는 고수익 미끼용 분양형 호텔 및 레지던스, 상권 쇠퇴로 공실이 눈에 띄게 늘고 있는 구분상가, 상권 형성이 미진한 신도시 택지개발지구 내 신규 분양상가, 공급 과잉으로 임대수익률이 현저히 떨어지고 있는 원룸형·도시형 생활 주택이나 오피스텔 등이 여기에 해당한다. 이들 부동산의 공통점은 저금리 기조를 타고 투자 경험이 적은 초보자들을 현혹하고 있다는 것이다. 하지만 내막을 들여다보면 임대 시장이 미처 형성돼 있지 않거나 미약해 신규 임차인 유입은커녕 기존 임차인 유지조차도 어려운 경우가 다반사다. 이 부동산들에 관심을 가진 투자자라면 임대수익률 저하는 물론, 공실률 증가로 매각을 원할 때 적지 않은 어려움을 겪을 수 있다는 점을 기억해야 한다. 중개업소나 분양 업체의 말만 믿고 서둘러 투자를 실행하기보다는 수익성은 물론, 안전성과 환금성 측면에서도 매우 취약한 구조를 가지고 있다는 점에 유념해 접근할 필요가 있다.  

마지막으로 토지 부동산 중에서는 이용 가치가 없는 급경사 임야, 기획 부동산 업체에 속아서 시세보다 매우 비싸게 매입한 토지, 개발제한구역에 묶여 사실상 개발 행위를 할 수 없는 땅, 진입을 위한 길이나 도로가 확보되지 않았고 새로이 내기조차 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다. 이 부동산들의 공통점은 대체로 개발 행위가 불가능하거나 이용 가치가 현저히 떨어져 사실상 방치되고 있지만, 단지 소유자라는 미명하에 원치 않는 각종 세금(재산세·종합부동산세 등)을 부담해야 한다는 사실이다. 투자에 관심이 있다면 사전에 개발 행위 및 이용 가능성, 적정 시세, 진입로 확보 여부, 관련 인허가 가능성 등을 꼼꼼히 확인하고 검토한 후 매입 여부를 결정해야 할 것이다.


부동산 시장 불황기에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 것은 ‘제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다’는 소리다.
부동산 시장 불황기에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 것은 ‘제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다’는 소리다.

언제나 든든한 돈 되는 부동산

그렇다면 돈 되는 부동산에는 어떤 것들이 있을까. 첫째, 주거용 부동산의 경우 주거 환경(생활 편의시설 및 학군)이 뛰어난 아파트, 도심지 지하철역 도보 5분 내 초역세권 아파트, 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 등이다. 또, 녹지 조망권이 확보된 공동 주택, 개발 호재 및 인구 유입으로 토지 가치가 올라가고 있는 단독 주택, 상권 확장 덕분에 리모델링 시 자산 가치 상승이 기대되는 노후 주택 등도 돈 되는 부동산에 해당한다. 공통점은 향후 인구 감소 및 가구 분화 여파에도 자생적 경쟁력을 갖추고 있으며, 매매 수요 증가로 가격 강세를 보이고 있다는 것이다.

둘째, 수익용 부동산의 경우 상권 확장으로 임차인 수요가 증가하고 있는 도심지 상가나 법인 입주 수요가 풍부해 물류나 집적시너지 효과 등을 기대할 수 있는 지식산업센터, 안정적인 상권 형성으로 임차인 수요가 꾸준한 역세권 꼬마빌딩 등이 돈이 된다. 기업체 및 관공서 입주로 직장인 임차 수요가 증가하고 있는 오피스텔이나 임대용 주택이 부족한 대학가 주변 도시형 생활 주택도 여기에 해당한다. 이 부동산들은 대체로 상권이 안정화돼 있거나 확장 중이며, 유동 인구가 꾸준히 증가하며 임차인 수요가 꾸준히 늘고 있다는 사실이다.  

마지막으로 토지 부동산의 경우 중앙정부 또는 지방자치단체 주도하에 개발 계획이 수립돼 있거나 계획 중인 토지, 인접한 곳에 새로이 도로가 개설되고 있거나 확장 중인 토지, 지하철역 개통이 예정돼 향후 유동 인구 증가가 예상되는 토지 등이 좋다. 또 관공서 및 기업체 이전으로 인구 유입이 기대되는 토지, 개발 제한 규제가 해제될 가능성이 큰 토지, 토지보상지역(토지수용지역) 인근에 소재한 땅, 도로 또는 길을 낼 수 있는 맹지 등도 돈 되는 부동산에 해당한다. 대체로 각종 개발 호재가 있거나 인구 유입이 기대되는 곳에 소재하며, 토지의 개별적 활용도(최유효 이용)가 높다.

요컨대 현명한 투자자라면 돈 먹는 부동산을 버리고, 돈 되는 부동산에 투자하는 것을 두려워해서는 안 될 것이다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장

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