단국대 도시지역계획학 박사, 부동산건설대학원 외래 교수
우리는 지금 100세 시대에 살고 있다. 지난해 통계청이 발표한 자료를 살펴보면, 65세 대한민국 남성의 기대 여명(앞으로 더 살 수 있을 것으로 예상되는 평균 생존 연수)이 처음으로 경제협력개발기구(OECD) 평균치를 넘어선 것으로 나타났다. 한국 여성의 경우 이미 평균치를 넘어선 것을 고려하면 이제 우리는 남녀를 불문하고 명실공히 100세 시대에 사는 셈이다. 따라서 은퇴 이후 노후준비는 더는 먼 훗날의 이야기, 남의 일이 아니라 당장 준비해야 할 내 인생 최대과제임을 부인할 수 없게 됐다.
일반적으로 은퇴를 눈앞에 둔 사람들의 가장 큰 고민은 “은퇴 이후에도 예전만큼의 생활 수준을 유지할 수 있을까?”라는 의문과 걱정에서 출발한다. 하지만 기대되는 수명이 늘어나는 만큼 돈의 수명이 늘어나지 않으니 그저 답답할 뿐이다. 노후연금이 확실히 보장된 여타 선진국과 달리 생활비 마련조차 애를 먹을 수밖에 없는 대한민국 은퇴자들의 현실을 고려하면 재테크의 유혹을 쉽사리 외면할 수 없을 듯하다. 이를 반영하듯 적지 않은 대한민국의 은퇴자 혹은 은퇴를 준비하고 있는 사람들이 부동산을 재테크 수단으로 활용하고 있는 것도 현실이다. 이와 관련 은퇴 이후 노후준비를 위한 부동산 투자전략을 거시적 관점(기본적 투자전략)과 미시적 관점(부동산 유형별 투자전략)으로 나눠 살펴보자.
먼저 거시적 관점에서 바라보는 부동산 투자전략, 즉 기본적 투자전략이다. 통상 부동산 투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말하는데, 이는 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 다소 차이를 보일 뿐 부동산 투자 시 우선순위를 정할 때 그 판단의 주요 근거로 사용한다. 다만 은퇴 이후 노후를 준비하려는 목적이라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 먼저 고려할 필요가 있다.
만일 지나치게 높은 투자수익률에 현혹돼 섣불리 사기성 매물에 투자한다면 이는 곧 투자실패로 이어질 가능성이 크고, 또 이로 인해 은퇴 이후 제2의 삶은 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변할 수 있기 때문이다. 덧붙여 은퇴자를 위한 노후준비용 부동산 투자라면 시쳇말로 ‘한 방’, 즉 큰 폭의 매매차익을 노리는 투기적 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 안정적 임대수익을 기대하고 접근하는 게 좋다. 이미 3저(저성장, 저금리, 저물가) 현상이 굳어지고 있는 현실을 고려할 때 은퇴자가 매매차익만을 노리고 부동산에 투자하는 것은 다소 무모한 선택으로 보인다.
이번에는 미시적 관점, 즉 부동산 유형별 투자전략을 살펴보자. 재테크를 목적으로 투자할 수 있는 부동산으로는 아파트, 상가, 오피스텔, 토지 등이 있다. 물론 각각은 투자대상으로서 그 나름의 장단점을 가지고 있다. 다만 은퇴 이후 노후생활을 위해 부동산 투자를 고려한다면 장기투자자의 관점에서 더욱더 꼼꼼한 사전검토가 선행돼야 할 것이다.
부동산 유형별로 투자 전략 다르게 짜야
첫째, 아파트에 투자하는 경우다. 아파트는 본질적으로 주거를 목적으로 하는 만큼 가수요적 투자보다는 실수요적 접근, 즉 이용의 관점에서 매입하는 경우가 많지만, 월세(임대수익)를 목적으로 접근하기도 한다. 특히 서울 등 광역대도시권 소형아파트의 경우 1인가구시대에 힘입어 상가나 오피스텔처럼 임대용으로 주목받고 있다. 주거 시장의 대표적인 상품인 만큼 환금성이 매우 뛰어나고 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있으며, 설령 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점에서 매력적이다.
반면 상가나 오피스텔, 원룸주택 등에 비해 임대수익률이 다소 떨어지고 비역세권으로 가게 되면 임대에 어려움이 클 수도 있다. 하지만 소형아파트의 경우 매매 및 임대수요가 풍부해 환금성이 뛰어나다는 점, 무엇보다 우리나라의 가구 분화가 1~2인 가구 위주로 빠르게 재편되고 있다는 점 등에서 노후를 준비하고 있는 은퇴자가 접근하기에 무난한 부동산 상품으로 보인다. 만일 시가 9억원 이하로 매입한다면 향후 주택연금목적으로도 활용할 수 있다는 점 역시 매력적이다. 다만 임대목적의 투자인 만큼 직주근접성 여부, 역세권 여부 등은 반드시 체크할 필요가 있다.
둘째, 상가에 투자하는 경우다. 대표적인 임대용 부동산인 상가는 주거용이 아닌 상업용이라는 특성상 임대관리가 수월하고 매월 임대료를 받을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 경기불황 및 상권 흐름에 민감하고, 임차인의 영업 부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실 문제에서 자유롭지 못하다는 단점을 가지고 있다. 일례로 최근 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태와 같이 전혀 예상할 수 없는, 통제 불가능한 변수를 맞을 경우 영업부진에 따른 임대료 연체 및 임차인 이탈을 피할 수 없게 된다. 따라서 투자를 실행하기에 앞서 반드시 상권의 확장성 여부를 체크함은 물론, 임차인과 인터뷰 등을 통해 임대차계약의 장기 지속성 여부 등을 확인할 필요가 있다. 특히 신규 분양하는 택지개발지구 내 상가의 경우 아파트 분양 시점에서 입주민 정착 시까지 통상 5~10년 이상의 시간이 소요됨을 고려해 은퇴 이후 노후준비를 목적으로 접근하는 사람이라면 투자에 보다 신중을 기할 필요가 있다.
셋째, 오피스텔에 투자하는 경우다. 오피스텔은 상가와 더불어 은퇴자가 임대목적으로 접근하기 쉬운 부동산 상품이다. 다만 최근 몇 년 사이 공급물량이 많이 증가하면서 공실률이 높아지고 임대수익률이 내림세를 보인다는 점은 주목할 필요가 있다. 실제로 최근 전국 기준 오피스텔 임대수익률 역시 오랜 기간 5%대 이상을 유지해오다가 최근 4%대 이하로 떨어진 것으로 나타났다. 이는 경기불황에 따른 공실 증가가 임대료 하락으로 이어졌기 때문으로 해석된다. 만일 오피스텔에 투자하기를 원하는 사람이라면 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지를 반드시 확인해야 한다. 또한 오피스텔은 건물이 노후화될 경우 입주 기피로 임대료가 급락하는 부동산 상품인 만큼 준공된 지 오래된 매물은 가급적 피하는 게 좋다.
끝으로, 토지에 투자하는 경우다. 토지의 경우 특성상 임대목적보다는 개발 호재 유무에 따라 투자 성패가 갈린다. 당연히 이러한 이유로 실수요자보다는 투기적 가수요자가 선호하는 부동산 상품이다. 따라서 노후생활을 위한 안정적 현금 흐름이 필요한 은퇴자에겐 그다지 매력적이지 않다. 그런데도 토지에 투자하기를 원하는 은퇴자라면 노후생활에 전혀 부담이 없을 만큼의 금액을 투자하되 10년 이상 장기투자를 염두에두고 접근하길 권한다. 토지의 경우 평소 정부 정책 및 개발 정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설 정보)에 많은 관심을 가져야 하고, 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 파악해야 할 것이다.