‘부동산펀드 330억원에 대한 예약 5월11일부터 12일까지 이틀간 실시. 5월11일 새벽 0시0분 예약 금액 520억원, 동일 오전 7시 이전 예약 금액 800억원.’
대우증권이 판매했던 대한명가부동산1호 펀드 예약 시 발생했던 실제 상황이다. 수익률 7.1%인 이 부동산펀드를 매수하기 위해 직원들이 전날 저녁 퇴근하지 않고 남아 0시0분에 일제히 예약버튼을 눌렀기 때문에 발생한 것으로 예약을 주관했던 담당부서에서도 예측하지 못한 엄청난 열기였다. 또한 현대증권이 지난 1월 판매한 부동산경매펀드의 경우도 당초 예정했던 1000억원이 10분 만에 매진됐으며 고객들의 성화에 못이겨 예정에 없던 500억원을 추가로 판매해야 했다.
최근 부동산펀드의 인기가 하늘을 찌르면서 판매 잔고가 급증하고 있으며 다양한 종류의 펀드들이 선보이고 있다. 부동산펀드는 ‘간접투자자산운용업법’이 2004년 1월4일 시행되면서 법적으로 가능하게 되었다. 그러나 업계의 준비기간과 금융감독원의 약관 심사 등으로 지난해 6월 초 맵스자산운용의 ‘맵스프런티어 부동산펀드’와 대한투신운용의 ‘부자아빠 하늘채 부동산펀드’가 동시에 나와 판매에 성공함으로써 부동산펀드 시대의 개막을 알리게 됐다. 이후 판매가 급증하기 시작해 작년 말 8610억원에 이르렀으며 그 뒤로도 꾸준히 증가해 금년 5월 말 현재 1조5280억원의 판매고를 보이고 있다. 부동산 관련 펀드가 특별자산펀드의 형식으로도 판매된 현실을 감안하면 실제로는 2조원이 넘는다는 것이 업계의 분석이다.
저금리가 부동산펀드 인기 1등 공신
이처럼 부동산펀드가 인기를 끌고 있는 것은 무엇보다도 먼저 수년간 지속되고 있는 저금리때문이다. 1년 만기 정기예금 금리가 3.5% 내외로 물가상승률에도 못 미치는 반면에 부동산 개발업자에게 돈을 빌려주고 사실상 확정금리를 받는 대출방식 부동산펀드의 수익률은 7% 이상으로 거의 두 배에 이르고 있기 때문이다. 현재 시중에는 약 400조원의 부동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 떠돌고 있는 것으로 알려지고 있는데 이들 자금 중 일부가 높은 금리를 제시하는 부동산펀드로 유입되고 있는 것으로 보인다.
부동산투자는 과거 수십년간 가장 안전하고도 수익률 높은 투자 대상으로 인식되어 왔으나 소액으로는 투자 자체가 불가능하고 또 일반인들의 경우 전문지식도 떨어져 일부 부자들만의 잔치에 그침으로써 사회적인 위화감을 키워 왔던 것이 사실이다. 그러나 부동산펀드를 통한 간접투자 덕분에 일반인들도 전문 지식 없이 소액으로도 부동산가격 상승에 따른 이득을 누릴 수 있게 됐다. 정부에서도 전문투기꾼에 의한 부동산가격의 급등은 강력하게 억제하는 반면 부동산펀드를 통한 간접투자의 경우 취득세, 등록세를 50% 깎아 주고 투자자에게 이익배당 시 배당소득세만을 징수하며 법인세는 면제해 주는 등 지원책을 사용하고 있는 점도 부동산펀드가 인기를 끌고 있는 하나의 배경이 되고 있다.
부동산펀드는 투자자들로부터 자금을 모아 전문적인 지식과 경험을 가진 펀드운용자가 부동산이나 부동산 관련 유가증권 등에 투자하여 얻은 수익을 투자한 금액에 비례해 나누어 주는 것이다. 투자대상이 주식이나 채권이 아닌 부동산이라는 점에서 일반 펀드와 다르나 전문가에 의한 간접투자라는 점에서 다른 펀드와 동일하며, 부동산 개발업자에 대한 대출을 통한 이자 수입, 부동산 임대를 통한 임대수입, 부동산의 가격상승을 통한 시세차익으로 수익을 창출한다.
부동산펀드는 투자대상 및 방법, 투자지역 등에 따라 다양하게 분류할 수 있지만 우리나라에서는 일반적으로 부동산업자에 대한 대출을 통해 주로 이자수입을 추구하는 ‘대출형’ 또는 ‘PF(Project Financing)형’, 업무용이나 상업용 부동산을 구입하여 주로 임대수입을 얻는 형태의 ‘임대형’, 경.공매 통해 싼 값에 부동산을 매수하여 주로 시세차익을 노리는 ‘경.공매형', 해외의 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자하는 ‘해외 투자형’, 직접 개발에 참여, 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 ‘직접 개발형’ 등으로 분류하고 있다.
부동산펀드 판매 초기에는 사실상 확정금리를 제시하는 대출형이 주를 이루었는데 현재 일반인들이 살 수 있는 공모형 펀드의 경우 대부분 대출형이다. 그러나 대출형의 경우 없어서 못 팔 정도로 인기가 높지만 점점 물량확보가 어려워지고 있으며 운용사간의 경쟁이 치열해짐에 따라 수익률 등 조건도 나빠지고 있다. 이에 따라 부동산펀드 운용사들은 위험은 상대적으로 높지만 물량확보가 용이하고 기대수익률도 높은 임대형이나 경.공매형, 해외투자형으로 점차 영역을 확대해 나가고 있어 투자자들은 자신들의 입맛에 따라 다양한 선택이 가능해질 것으로 기대된다.
대출형 펀드, 건설사 신용체크 필수
대출형 부동산펀드는 아파트, 상가, 오피스텔 등을 새로 짓거나 리모델링하는 등 부동산개발과 관련된 사업에 필요한 자금을 펀드에서 대출형식으로 빌려주고 미리 정한 금리를 받아 투자자들에게 배당하는 형태다. 돈을 빌려주고 확정금리를 받는다는 점에서 회사채 투자와 매우 유사하다.
대출은 개발사업을 책임지고 있는 사업주인 시행사에게 하는데 시행사들은 통상 자본금이 작고 잘 알려지지 않은 작은 회사들이 대부분이어서, 펀드 운용자들은 대출금을 떼이지 않도록 분양 전에는 토지 등 부동산을 담보로 잡으며 분양 후에는 분양대금을 담보로 잡는다. 또한 건설경기가 좋지 않을 경우 분양이 잘 되지 않아 대출금 상환을 할 수 없거나 늦어지는 수가 있는데 이럴 때는 시공사인 건설회사로 하여금 지급보증이나 연대보증 등을 통해 대신 갚도록 하는 등 다양한 안전장치가 마련되어 있다. 건설회사들은 최악의 경우 대출금을 대신 갚아야 하는 위험이 있음에도 당장은 손익에 영향을 미치지 않고 재무제표상 부채비율에도 포함되지 않기 때문에 공사물량 확보를 위해 어쩔 수 없이 지급보증을 하게 된다.
대출형 부동산펀드는 건설회사들이 지급보증을 통해 최종적인 상환의무를 지기 때문에 사실상 건설회사가 발행한 담보부 회사채라고 볼 수 있다. 시공사인 건설회사는 통상 신용등급이 BBB-이고 이들이 발행한 3년 만기 회사채 금리가 6% 내외임에 반해, 토지 등에 대한 담보까지 확보한 대출형 부동산펀드의 금리는 7% 이상이기 때문에 발매되기가 무섭게 매진되는 것이다.
한편 회사채를 편입하는 채권형 펀드의 경우 담보 등 안전장치는 미흡하나 여러 개의 회사채에 분산투자가 가능한 반면에 대출형 부동산펀드는 담보 등 많은 안전장치가 있지만 한 곳의 시행사에게 대출이 집중되기 때문에 잘못되었을 경우 타격이 클 수밖에 없으므로 주의해야 한다.
임대형 펀드는 장기투자 유효
임대형 부동산펀드는 임대수입이 가능한 업무용.상업용 부동산을 매입하여 임대한 후 받는 임대수입으로 투자자들에게 정기적인 배당을 실시함은 물론 부동산 가격이 상승할 경우 시세차익까지 가능한 펀드다. 미국 등 금융선진국의 부동산 투자 상품인 REITs는 일부 대출을 통해 수익을 올리는 것도 있으나 대부분이 임대수익을 주목적으로 하여 운용된다.
임대형은 임대수입이 주요 수입원이며 임대수입은 평당 임대료와 공실률에 의해 결정되므로 이에 영향을 미치는 경제상황이나 주변 상권이 좋지 않게 변할 경우 당초 기대한 수익률을 얻지 못할 수도 있다. 임대수익은 비교적 안정적인 반면 부동산 가격은 변동성이 상당히 크기 때문에 부동산 가격이 하락하면 손실이 발생할 수도 있다. 반대로 가격이 오르면 그만큼 수익률이 높아질 수 있음은 물론이다.
임대형 부동산펀드의 경우 부동산의 매수와 매도에 상당한 시간이 소요되기 때문에 만기가 5년 이상으로 장기인 것이 대부분이다. 임대형 부동산펀드야말로 부동산펀드를 통한 간접투자의 취지에 잘 부합하나 대출형과는 달리 확정금리를 주지 않고 만기도 길기 때문에 개인투자자에게는 별로 인기가 없으며, 연기금이나 보험회사, 외국 투자자들이 주로 사모방식으로 투자하고 있다.
법원이 실시하는 경매와 자산관리공사, 은행 등이 실시하는 공매 부동산을 매입한 후 임대하거나 매각함으로써 임대수입과 시세차익을 노리는 것이 경.공매형 부동산펀드다. 경.공매 부동산의 경우 통상 시세보다 20~30% 가량 싼 가격에 낙찰이 되기 때문에 비교적 단기간에 시세차익을 노릴 수 있다는 것이 경.공매 펀드의 최대 장점이다. 주로 시세차익을 노린다는 점에서 임대수입을 기본으로 하는 임대형과 다르다.
현재 경공매 시장은 일반인들까지 참여하여 과열양상을 보임에 따라 아파트나 토지의 경우 감정가 대비 낙찰가격의 비율인 낙찰가율이 85%를 상회할 정도로 높아지고 있어 과거와 달리 메리트가 줄어들고 있다. 그러나 상업용.업무형 부동산의 경우 권리분석이나 명도과정이 복잡하고 참여하는 데 필요한 자금도 크기 때문에 일반인들의 참여가 어려우며 이에 따라 낙찰가율도 감정가 대비 60~70%대를 유지하고 있어 매력적이다. 따라서 경.공매형펀드는 대부분 상업용.업무형 부동산을 대상으로 하고 있다.
그러나 경.공매형 펀드의 경우 다른 유형의 부동산펀드들이 사전에 대상물건을 정한 후 자금을 모집하는 것과는 달리 투자대상 물건이 정해지지 않은 상태에서 투자자금을 모집하는 소위 블라인드(Blind) 투자방식을 사용하기 때문에 물건확보가 여의치 않을 경우 투자되지 못하고 노는 유휴자금이 많아져 투자수익률을 크게 떨어뜨릴 우려가 있다. 실제로 현대증권이 판매한 ‘현대경매펀드 1호’는 펀드설정 후 5개월이 지난 현재까지 1506억원 중 243억원만이 전남 순천 미분양아파트 338가구를 매입하는 데 투자되었으며 나머지 돈은 투자되지 못하고 유휴자금으로 남아 있는 것으로 알려지고 있다. 이 펀드의 공식 수수료가 3%이고 경매물건 확보나 처분과 관련한 자문수수료까지 합하면 5%에 이르기 때문에 투자되지 못하고 있는 돈은 사실상 마이너스 수익률을 내고 있을 것으로 추정되고 있다. 이에 따라 주식시장에 상장되어 거래되고 있는 ‘현대경매1호’ 주식의 가격은 액면가에도 못 미치고 있다. 따라서 고수익을 얻을 수 있다는 막연한 기대감을 갖고 경.공매형펀드를 무작정 매수해서는 안 되며 플러스팁에서 제시한 체크 포인트를 참조하여 신중히 검토하는 것이 좋다.
주식이나 채권관련 해외 유가증권에 투자하는 해외투자 펀드들이 큰 인기를 끌고 있는 것과 마찬가지로 부동산펀드도 해외 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자하는 펀드들이 등장하고 있다. 해외 부동산펀드는 국내에만 머무르지 않고 글로벌 분산투자를 가능하게 함으로써 위험은 낮추고 수익은 높일 수 있다는 점에서 바람직한 투자로 볼 수 있다.
해외투자 부동산펀드에는 외국시장에 상장되어 있는 REITs와 같은 부동산관련 유가증권에 투자하는 일종의 ‘펀드 오브 펀드’ 형태의 부동산펀드와 해외 부동산에 직접 투자하는 직접투자형이 있다. 프루덴셜증권이 판매하는 ‘글로벌 부동산 증권 펀드’와 맥쿼리-IMM자산운용에서 운용하는 ‘Global REITs Fund of Funds’는 전자에 해당한다. 직접 투자형은 아직까지는 판매되고 있지 않으나 많은 운용사들이 준비를 하고 있어 미국과 일본을 비롯해 중국과 베트남 등지의 해외 부동산을 직접 매입하는 부동산펀드도 조만간 봇물을 이룰 전망이다.
해외투자 부동산펀드는 전 세계 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자함으로써 위험은 낮추고 수익은 올리는 분산투자가 가능하다는 장점이 있으나 투자 시 몇 가지 유의해야 할 점이 있다. 하나는 해외투자 부동산펀드는 대개 ‘펀드 오브 펀드’의 형태를 취하고 있어 비용이 이중으로 발생한다는 것이다. 즉, 국내 운용사가 직접 운용하지 않고 외국회사가 운용하는 펀드를 편입하기 때문에 이들 펀드의 운용비용을 추가로 부담해야 하며 편입 유가증권이나 펀드를 고르기 위해 외국 운용사에 자문수수료를 지불하는 경우도 있다. 다음으로는 외국 부동산이나 유가증권이 편입되기 때문에 환율변동에 따른 위험이 존재한다는 것이다. 따라서 투자자들은 해외투자 부동산펀드 매입 시 기준통화는 무엇이며 펀드 자체에서 환위험을 헤지하는지 여부 등을 확인, 선물환거래 등을 통한 환헤지 여부를 검토해야 한다.
리스크 관리가 중요
부동산투자는 투자단위도 크고 전문성도 요구되어서 자기가 살 집을 제외하고는 일반인들이 투자하기가 쉽지 않다. 따라서 부동산펀드를 통한 간접투자는 소액으로도 부동산투자를 가능하게 한다는 점에서 물가상승률에도 못 미치는 저금리시대에 매우 좋은 투자 수단임에 틀림이 없다. 그러나 다른 투자와 마찬가지로 부동산펀드 투자에도 공짜는 없다. 만기에 확정금리를 지불하는 은행 예금과는 달리 부동산펀드도 기본적으로 실적배당 상품이므로 손실을 볼 수도 있는 리스크가 존재하기 때문이다. 따라서 이러한 리스크를 얼마나 적절히 관리하느냐가 투자의 성패를 좌우하게 된다. 또한 부동산펀드는 대부분 중도에 환매를 허용하지 않고 거래소나 코스닥시장에 상장하여 투자자금을 회수하도록 하고 있는데 실제로는 거래가 잘 되지 않는 경우가 많아 만기 전 갑자기 돈이 필요할 경우 낭패를 볼 수 있으므로 각별히 유념해야 한다.
투자설명서나 약관 등을 꼼꼼히 읽어 관련 리스크를 체크하고 부동산펀드를 운용하는 회사가 지식과 경험이 있는 전문인력과 투명한 운용이 가능하도록 하는 시스템을 갖고 있는지를 확인하며 투자설명서나 약관대로 펀드가 실제로 운용되고 있는지를 직접 확인하는 것이 가장 이상적인 리스크 관리의 방법일 것이다.
그러나 전문적 지식이 부족한 일반 투자자들이 펀드의 약관이나 투자설명서를 읽고 위험을 사전에 인지하며 펀드가 제대로 운용되는지를 체크하는 것은 쉬운 일이 아니다. 아마도 전문적인 지식과 시간이 부족한 일반인들이 할 수 있는 가장 손쉬운 위험관리 방법은 여러 개의 부동산펀드에 분산 투자하는 방법일 것이다. 즉, 한 개의 펀드에 많은 자금을 투자하기 보다는 여러 개의 펀드에 나누어서 투자하는 것이다. 또 엄격한 운용사 및 펀드선정 절차를 갖춘 금융회사에서 펀드를 매수하는 것도 일반인들이 할 수 있는 손쉬운 리스크 관리 방법 중의 하나이다.
Plus tip
대출형 부동산펀드 체크 포인트
1. 시공사인 건설회사 신용등급 대출형 부동산펀드는 최악의 경우 시공사인 건설회사가 지급보증이나 연대보증을 통해 대신 지급하므로 시공사인 건설회사의 신용등급을 체크해야 한다. 현재 나와 있는 대출형 부동산펀드 건설회사의 신용등급은 대부분 BBB-이다.
2. 분양 가능성 대출이 이루어지는 개발사업 물건의 분양가능성이 높다면 분양대금으로부터 안정적인 자금유입이 가능하여 대출금 원리금 상환이 원활할 것이다.
3. 인허가 리스크 대출형 부동산 펀드는 대개 사업시행을 위한 토지매입비로 사용되는데 이 토지에 대한 아파트건설 등의 인허가가 나지 않을 경우 땅을 되팔아 대출금을 갚아야 하고 이 경우 땅값이 살 때보다 낮을 가능성이 많아 원리금 상환에 애로가 있을 수 있다.
4. 사업부지 관련 리스크 사업부지 확보와 관련한 리스크가 없는지 체크해야 한다. KB자산운용의 ‘웰리안 3호 펀드’의 경우 토지확보에 실패하여 조기 상환된 사례가 있다.
Plus tip
경.공매형 펀드 체크포인트
1. 운용인력이 전문성을 갖고 있는가? 매입물건 물색 및 분석, 입찰, 임대, 처분 등에는 높은 수준의 전문지식이 요구된다.
2. 펀드 사이즈는 적정한가? 펀드 사이즈가 너무 크면 물건 편입 때까지 놀고 있는 유휴자금(Idle Money)이 많아져 수익률을 떨어뜨리게 되며, 너무 작으면 1~2개 물건에 집중 투자하게 되어 위험이 커진다.
3. 투명한 운용체제가 갖추어져 있는가? 블라인드(Blind)투자로 사전에 투자자들이 어떤 물건이 편입되는지 알 수 없는 상태에서 주식, 채권과는 달리 부동산은 당사자간의 협상에 의해 가격이 형성되고 가격정보도 불투명하기 때문에 비리의 소지가 있다. 따라서 투명한 운용을 위한 시스템을 갖추는 것이 매우 중요하다.
4. 펀드관련 비용은 적정한가? 경·공매형 펀드의 경우 물건정보 수집, 입찰, 명도, 임대, 처분 등에 많은 전문지식이 필요하여 각 분야 전문가들을 참여시키는 경우가 대부분이다. 따라서 이들에게 지나치게 많은 비용이 지불되지는 않는지 확인해야 한다.