빌딩은 로또에 당첨되면 제일 먼저 투자할 대상으로 꼽을 정도로 모든 사람의 꿈이다. 매달 나오는 달콤한 임대 수익과 비록 토지만큼은 못하더라도 만만치 않은 가격 상승으로 시세 차익과 임대 수익이라는 두 마리의 토끼를 잡을 수 있기 때문이다. 빌딩 투자의 모든 것을 알아본다.
 빌딩 투자 시 가장 먼저 알아둬야 할 것이 있다면 세금 부문이다. 수입과 비용의 차액이 이익이 되는데, 비용의 대부분이 세금이기 때문이다. 세금 관리를 어떻게 처리하느냐에 따라 실제 세후 수익률은 큰 차이를 보인다.

 세제 부문은 지금 이 글을 쓰고 있는 동안에도 바뀔지 모를 정도로 변동이 잦기 때문에 수시로 세무 전문가의 도움을 구해야 한다. 더구나 자신이 영구히 소유하는 것은 아닌 만큼 처분을 하는 경우나 상속의 경우도 미리미리 대비해야 하는 꽤나 신경 써야 하는 영역이다. ‘임대료나 받아서 생활할 수 있으면’이라 쉽게 말하지만 세상에 쉬운 일은 없다.



 대형 빌딩은 법인, 중소형은 개인이 유리

 지난해 세제 개편으로 주택, 특히 아파트의 세 부담은 크게 증가했지만 빌딩 소유자들은 별 차이가 없다. 오히려 세제 개편의 반사적 이익을 볼 수 있다고 할 수 있다.

 대형 빌딩은 개인 자격으로 소유하기는 부담스럽다. 실질적으로는 개인이 보유하더라도 형식적으로는 법인 명의로 소유하지 않는 한 막대한 세금을 감당하기는 어렵다. 소득만 생각한다면 대략 3000만원을 기준으로 그 이하는 개인이, 그 이상은 법인이 유리하다고 할 수 있다. 임대료를 기준으로 거꾸로 추산하면 약 매가 10억 원 정도, 여기에 기타 사정을 고려한다면 매가 30억 원 이하의 중소형 빌딩이 개인이 보유하기에 적당한 수준이라 할 수 있다. 그러므로 중소형 빌딩을 중심으로 생각해 보자.

 빌딩 투자에서 가장 흔히 사용하는 개념은 수익률이다. (연)세전 수익률을 계산하는 공식은 [(월 임대료×12)/(총매가-보증금)]×100(%)로 수익 환원법의 개념에 근거한다.

 주의할 점은 관리비는 임대료에 포함시키지 않는다는 것과 대출금은 제외한다는 것이다. 관리비는 실질적으로 임대료 성격도 있지만 기본적으로 비용이기 때문이고, 대출금을 제외하는 것은 저금리의 영향 때문이다.

 보통 빌딩 매물의 수익률이 매수인이 요구하는 수준보다 훨씬 낮기 때문에 수익률을 높게 보이려 한다. 광고에서 수익률이 좋은 물건을 보고 연락을 취하면 경매 물건이거나 이처럼 수익률을 뻥튀기한 물건인 경우가 많다.

 ‘수익률이 얼마는 나와야 한다’는 관념에 익숙해져 이를 빌딩 거래의 기본으로 사용하고 있지만 수익률 개념은 단지 참고 자료에 불과하다.

 매물로 내놓기에 앞서 수익률을 높이는 것은 비교적 간단한 일이다. 수익률을 좌우하는 유일한 요소는 임대료이기 때문에 임대료를 올리면 되기 때문이다. 요즘 같은 불경기에 ‘무슨 맹랑한 소리냐’고 반문할 수 있다. 임대료 하락세와 공실률 증가는 누구나 다 아는 사실인데 무슨 임대료 인상이냐는 논리다. 맞는 얘기다.

 다만 빌딩의 위치와 임대 구성을 어떻게 맞췄느냐에 따라 현 상황에서도 임대료를 올릴 수 있는 여지가 있다는 것이다. 특히 위치는 ‘썩어도 준치’라는 말처럼 빌딩 투자에서 최우선적으로 고려해야 할 부분이다.

 빌딩 투자는 임대 수익을 어떻게 최대화시킬 것인지 못지않게 얼마나 안정적이고 지속적으로 수익을 유지할 것인지도 중요하다.

 빌딩을 사무실 용도로 구성할 것인지 아니면 상가 위주로 맞출 것인지 어느 것이 좋다고 할 수는 없다. 상인들과 임대료를 가지고 싸우기 싫다고 깔끔하게 사무실을 선호하기도 하지만 상가로 임대를 맞출 경우가 아무래도 수익도 많고 안정적이다.

 ‘불경기로 권리금 하락, 임대료 하락’이란 내용이 등장하곤 한다. 권리금은 임차인 사이에 수수되는 금전으로 소유자에게 청구할 수 있는 성질은 아니다. 권리금은 새로운 임차인에게서 받을 수밖에 없고 전 임차인에게 지불한 금전과는 무관하다. 영업 실적에 따라 자신이 지불했던 것 이상일 수도 있고 이하일 수도 있다. 하지만 임차인은 당장 영업 실적이 부진하다고 하여 권리금을 포기할 수 없는 노릇이다. 임대인의 임대료 인상 요구에 세입자는 이에 응하든지 아니면 권리금을 포기하고 나가든지 양자택일의 상황에 처한다.

 권리금 없는 빌딩 임대 수월치 않을 수도

 권리금을 누구도 지불하지 않는 상황 즉, 권리금이 없는 상태가 아니라면 불경기 탓으로 권리금 시세가 하락하기 때문에 임대료도 하락한다는 것은 맞지 않는다. 공실이 많아 임대 자체가 문제되어 권리금이 자취를 감춘 외환 위기와 같은 상황이 아니라면 임대료 하락은 없다고 생각해도 무방한 일이다.

 간혹 권리금 자체를 인정하지 않는 건물주들이 있다. (임차인 간에 수수되는 부분까지 막는 것을 말한다. 방법은 간단하다. 세입자가 원하는 사람과 계약을 체결하지 않으면 된다.) 물론 임대차 계약서에 권리금을 인정하지 않는다는 문구는 거의 관례가 된 것이지만 이것은 직접 자기에게 요구하지 말라는 의미이며, 임차인 간에 수수되는 경우는 묵인하고 넘어가는 것이 상례이다. 개인 취향이고 자신의 재산권을 자기 맘대로 하겠다는 것에 이의를 제기할 수는 없을 것이다.

 그리고 임대인 입장에서 막대한 권리금이 붙어 넘어가는 것은 달가운 일은 아니다. 하지만 앞서도 언급한 것처럼 권리금이 있는 한 공실 걱정을 하지 않고 안정적으로 임대 수입을 얻을 수 있다는 점을 생각한다면 필요악인 면도 있다. 그리고 임대란 것이 묘한 구석이 있어 아무리 좋은 위치라도 공실이 있으면 들어가기를 꺼려한다. 또 누구나 자신이 투자한 이상을 회수할 수 있을 것이란 기대로 투자하는 것이기 때문에 권리금이 없는 것을 좋아하면서도 자신도 마찬가지로 받을 수 없다면 흥미가 반감되는 측면이 있다. 권리금이 없다면 임대가 수월할 것 같지만 워낙 탁월한 위치가 아니라면 오히려 임대를 맞추기 어렵다는 다소 모순적인 일이 벌어진다.

 다음으로 사무실 위주로 임대를 구성하는 경우 상가보다는 입지적 제한을 덜 받는 편이고 임대 수입도 괜찮은 편이지만 공실이란 문제를 어떻게 슬기롭게 해결할지가 초점이 된다.

 예전처럼 사무 공간 자체가 절대적으로 부족하지는 않고 오히려 공급이 많다는 점과 불경기에서 자유로운 입주 업체들이 별로 없다는 문제점에 노출되어 있다. 대형 빌딩은 입주업체들이 대기업 위주이기 때문에 공실률도 높지 않고, 일부 지역은 임대료가 상승하기도 한다.

 그러나 우리의 주요 관심사인 중소형 빌딩의 경우 사무 공간이 단기간에 너무 많이 공급되어 공실률은 심각한 지경이다. 공실이 문제되다 보니 임대료도 하락세를 보이고 있으며, 이런 하락세는 당분간 지속될 것으로 예상되고 있다.

 법원 등의 관공서처럼 경기와 무관하게 고정적인 오피스 수요가 있는 지역을 위주로 물건을 물색하는 것이 필요하며, 이외의 오피스지역은 가격 하락의 가능성도 있는 만큼 수익률을 보다 보수적으로 접근하는 것이 필요하다.