부동산 취득부터 양도까지 전체적인 세부담 중과로 부동산 투자 전략을 많이 바꿔야 할 것 같다. ‘8·31 부동산 종합대책’은 부동산 투기를 통해 거둔 이익에 대해서는 세금을 통해 반드시 환수하겠다는 정부 의지를 다시 한 번 확인시켜 줬기 때문이다.
내년부터 취득시 실거래가액 신고를 의무화할 방침이어서 취·등록세 부담이 증가한다. 다만 세부담 증가에 따른 충격을 완화하기 위해서 개인 간 주택 거래시에는 취·등록세를 약 1% 정도 인하할 방침이다. 따라서 아파트를 분양받거나 강남, 분당 신도시 등 주택거래신고지역 내에 소재하는 아파트를 취득하는 경우에는 내년 이후 집을 사는 게 유리하다. 현재도 주택거래신고지역 내 아파트 취득시에는 실거래가액으로 신고를 하고 있기 때문에 취·등록세 인하만큼 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 다만, 주택거래신고지역 외의 주택이나 상가 및 토지는 올해 안에 취득하는 것이 유리하다.
내년부터 부동산 보유에 따른 세부담도 증가하게 된다. 주택에 대한 종합부동산세 과세 대상이 기존의 9억원(기준시가) 초과에서 6억원 초과로 확대되고, 세율구간도 기존 3단계에서 4단계로 구분되며, 개인별 합산은 세대별 합산으로 전환된다. 이처럼 종부세 대상이 개인별 합산에서 세대별 합산으로 전환되기 때문에 같은 세대원인 배우자나 자녀에게 증여하는 것은 보유세 절감 면에서는 무의미하다. 따라서 종합부동산세 부담을 낮추려면 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만하다. 이때 자녀가 미혼이고 30세 미만이면서 소득이 없는 경우에는 주민등록상 별도의 세대로 분리를 하더라도 단독세대로 보지 않으므로 주의해야 한다.
최근에는 주택 증여시 절세를 위해 ‘부담부증여’ 방법을 많이 이용하고 있다. 이는 주택뿐만 아니라 주택에 담보된 대출을 자녀가 함께 증여받는 방법이다. 하지만 금융감독원의 ‘주택 담보대출 규제 방안’으로 자녀가 대출을 승계하기가 어려워져 ‘부담부증여’도 예전만큼 쉽지는 않을 전망이다. 또한 국세청은 ‘8·31 부동산 종합대책’ 이후 종합부동산세와 양도소득세 중과를 회피하기 위한 수단으로 활용하고 있는 ‘부담부증여’에 대해 철저한 사후관리를 실시할 방침이다.
앞으로는 급증하는 보유세 부담을 견딜 여력이 없는 다주택자들이 전세를 월세로 전환하는 경우가 증가할 것으로 예상된다. 하지만 전세에서 월세로 전환할 경우 세부담이 증가할 수 있으므로 유의해야 한다. 올해까지는 3주택 이상 보유자가 월세로 임대를 놓는 경우만 소득세를 과세하였지만, 내년부터는 2주택 이상 보유자부터 과세하기 때문에 월세로 전환시 세부담을 비교해 보고 판단하는게 바람직하다.
집을 가지고 있어도 보유세 때문에 고통이지만 처분시에도 무거운 세부담이 따르게 된다. 특히 1가구 2주택자는 세금만으로 따질 때 파는 시기를 앞당기는 게 좋다. 내년부터는 1가구 2주택의 경우, 양도세를 실거래가 기준으로 내야 하고, 2007년부터는 양도세율이 50%로 오르며, 장기보유에 대한 혜택도 없어지기 때문이다. 올해까지는 비투기 지역 주택은 보통 양도세를 기준시가(시가의 70~80%)로 내지만 내년부터 실거래가로 과세하므로 보유한 주택이 비투기 지역에 있으면 연내 처분하는 게 유리하다. 연내 매각이 어려우면 내년 양도세 중과 유예기간을 활용, 양도차익이 적거나 오래된 주택부터 파는 게 좋다. 나머지 한 채는 3년 이상 보유해 비과세를 받은 뒤 처분하는 게 유리하다. 따라서 소형주택 두 채를 보유하기보다는 유망한 곳의 대형 평수 한 채를 장기간 보유하는 게 좋은 절세 방법일 수 있다.
내년부터 취득시 실거래가액 신고를 의무화할 방침이어서 취·등록세 부담이 증가한다. 다만 세부담 증가에 따른 충격을 완화하기 위해서 개인 간 주택 거래시에는 취·등록세를 약 1% 정도 인하할 방침이다. 따라서 아파트를 분양받거나 강남, 분당 신도시 등 주택거래신고지역 내에 소재하는 아파트를 취득하는 경우에는 내년 이후 집을 사는 게 유리하다. 현재도 주택거래신고지역 내 아파트 취득시에는 실거래가액으로 신고를 하고 있기 때문에 취·등록세 인하만큼 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 다만, 주택거래신고지역 외의 주택이나 상가 및 토지는 올해 안에 취득하는 것이 유리하다.
내년부터 부동산 보유에 따른 세부담도 증가하게 된다. 주택에 대한 종합부동산세 과세 대상이 기존의 9억원(기준시가) 초과에서 6억원 초과로 확대되고, 세율구간도 기존 3단계에서 4단계로 구분되며, 개인별 합산은 세대별 합산으로 전환된다. 이처럼 종부세 대상이 개인별 합산에서 세대별 합산으로 전환되기 때문에 같은 세대원인 배우자나 자녀에게 증여하는 것은 보유세 절감 면에서는 무의미하다. 따라서 종합부동산세 부담을 낮추려면 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만하다. 이때 자녀가 미혼이고 30세 미만이면서 소득이 없는 경우에는 주민등록상 별도의 세대로 분리를 하더라도 단독세대로 보지 않으므로 주의해야 한다.
최근에는 주택 증여시 절세를 위해 ‘부담부증여’ 방법을 많이 이용하고 있다. 이는 주택뿐만 아니라 주택에 담보된 대출을 자녀가 함께 증여받는 방법이다. 하지만 금융감독원의 ‘주택 담보대출 규제 방안’으로 자녀가 대출을 승계하기가 어려워져 ‘부담부증여’도 예전만큼 쉽지는 않을 전망이다. 또한 국세청은 ‘8·31 부동산 종합대책’ 이후 종합부동산세와 양도소득세 중과를 회피하기 위한 수단으로 활용하고 있는 ‘부담부증여’에 대해 철저한 사후관리를 실시할 방침이다.
앞으로는 급증하는 보유세 부담을 견딜 여력이 없는 다주택자들이 전세를 월세로 전환하는 경우가 증가할 것으로 예상된다. 하지만 전세에서 월세로 전환할 경우 세부담이 증가할 수 있으므로 유의해야 한다. 올해까지는 3주택 이상 보유자가 월세로 임대를 놓는 경우만 소득세를 과세하였지만, 내년부터는 2주택 이상 보유자부터 과세하기 때문에 월세로 전환시 세부담을 비교해 보고 판단하는게 바람직하다.
집을 가지고 있어도 보유세 때문에 고통이지만 처분시에도 무거운 세부담이 따르게 된다. 특히 1가구 2주택자는 세금만으로 따질 때 파는 시기를 앞당기는 게 좋다. 내년부터는 1가구 2주택의 경우, 양도세를 실거래가 기준으로 내야 하고, 2007년부터는 양도세율이 50%로 오르며, 장기보유에 대한 혜택도 없어지기 때문이다. 올해까지는 비투기 지역 주택은 보통 양도세를 기준시가(시가의 70~80%)로 내지만 내년부터 실거래가로 과세하므로 보유한 주택이 비투기 지역에 있으면 연내 처분하는 게 유리하다. 연내 매각이 어려우면 내년 양도세 중과 유예기간을 활용, 양도차익이 적거나 오래된 주택부터 파는 게 좋다. 나머지 한 채는 3년 이상 보유해 비과세를 받은 뒤 처분하는 게 유리하다. 따라서 소형주택 두 채를 보유하기보다는 유망한 곳의 대형 평수 한 채를 장기간 보유하는 게 좋은 절세 방법일 수 있다.